Kalkulator KPR
Simulasikan cicilan KPR, uang muka, total bunga, dan sisa pokok per tahun sebelum memilih rumah.
Estimasi cicilan per bulan
Rp 5.908.437
Bunga 8,5% · tenor 15 tahun · anuitas
Uang muka
Rp150 jt
20% dari harga
Pokok pinjaman
Rp600 jt
Total bunga
Rp463,5 jt
77% dari pokok
Total pembayaran
Rp1,06 M
180 bulan
Sisa pokok per tahun 15 baris
| Tahun | Total bayar | Bunga | Pokok | Sisa pokok |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Rp70,9 jt | Rp50,2 jt | Rp20,7 jt | Rp579,3 jt |
| 2 | Rp70,9 jt | Rp48,4 jt | Rp22,5 jt | Rp556,8 jt |
| 3 | Rp70,9 jt | Rp46,4 jt | Rp24,5 jt | Rp532,3 jt |
| 4 | Rp70,9 jt | Rp44,2 jt | Rp26,7 jt | Rp505,6 jt |
| 5 | Rp70,9 jt | Rp41,9 jt | Rp29 jt | Rp476,5 jt |
| 6 | Rp70,9 jt | Rp39,3 jt | Rp31,6 jt | Rp444,9 jt |
| 7 | Rp70,9 jt | Rp36,5 jt | Rp34,4 jt | Rp410,5 jt |
| 8 | Rp70,9 jt | Rp33,5 jt | Rp37,4 jt | Rp373,1 jt |
| 9 | Rp70,9 jt | Rp30,1 jt | Rp40,8 jt | Rp332,3 jt |
| 10 | Rp70,9 jt | Rp26,5 jt | Rp44,4 jt | Rp288 jt |
| 11 | Rp70,9 jt | Rp22,6 jt | Rp48,3 jt | Rp239,7 jt |
| 12 | Rp70,9 jt | Rp18,4 jt | Rp52,5 jt | Rp187,2 jt |
| 13 | Rp70,9 jt | Rp13,7 jt | Rp57,2 jt | Rp130 jt |
| 14 | Rp70,9 jt | Rp8,7 jt | Rp62,2 jt | Rp67,7 jt |
| 15 | Rp70,9 jt | Rp3,2 jt | Rp67,7 jt | Rp 0 |
Simulasi memakai bunga tetap dan metode anuitas. Biaya provisi, asuransi, pajak pembelian, dan perubahan bunga mengambang belum dihitung.
Tentang perhitungan ini
Cicilan KPR bukan sekadar angka yang muncul di brosur developer. Angka itu lahir dari tiga hal: besar pinjaman, suku bunga, dan tenor. Kalkulator ini memakai metode anuitas, metode yang paling umum dipakai bank di Indonesia, sehingga Anda bisa melihat cicilan pokok plus bunga yang sama besar setiap bulan. Masukkan harga properti dan uang muka, lalu bandingkan beberapa tenor untuk melihat berapa banyak bunga yang sebenarnya Anda bayar.
Rumus yang dipakai
- Pokok pinjaman = harga properti − uang muka
- Cicilan bulanan = P × i / (1 − (1 + i)^−n), dengan i = bunga tahunan ÷ 12 dan n = tenor dalam bulan
- Total pembayaran = cicilan bulanan × n
- Total bunga = total pembayaran − pokok pinjaman
Cara memakainya
Siapkan harga dan uang muka
Gunakan harga jual yang tertulis di penawaran, bukan perkiraan. Uang muka di Indonesia umumnya 10–30 persen, tetapi angka yang aman bergantung pada sisa dana darurat Anda.
Pilih tenor yang realistis
Tenor panjang menurunkan cicilan bulanan, tetapi menaikkan total bunga. Bandingkan 10, 15, dan 20 tahun dengan bunga yang sama agar selisihnya terlihat.
Uji dengan bunga lebih tinggi
Bunga tetap biasanya hanya berlaku beberapa tahun. Ulangi simulasi dengan bunga 2–3 poin lebih tinggi untuk menguji apakah anggaran Anda tetap bertahan.
Batasan: Tidak memperhitungkan biaya provisi, asuransi kredit, pajak pembelian, biaya notaris, maupun perubahan bunga mengambang.
FAQ
Pertanyaan tentang KPR
Apakah hasil simulasi sama dengan cicilan dari bank?
Belum tentu. Bank dapat memakai bunga efektif, bunga tetap bertingkat, biaya provisi, asuransi, dan administrasi. Hasil di sini adalah estimasi anuitas murni untuk membantu Anda membandingkan skenario, bukan penawaran resmi.
Berapa persen cicilan yang dianggap aman?
Banyak perencana keuangan memakai patokan maksimal 30 persen dari penghasilan bersih bulanan untuk total cicilan utang. Patokan ini bukan aturan resmi dan perlu disesuaikan dengan jumlah tanggungan serta dana darurat.
Lebih baik DP besar atau tenor panjang?
DP besar mengurangi pokok sehingga total bunga turun. Tenor panjang meringankan arus kas bulanan tetapi menambah bunga. Pilih yang menjaga dana darurat tetap utuh, karena rumah bukan satu-satunya kebutuhan mendadak.
Mengapa total bunga bisa hampir sebesar harga rumah?
Pada tenor panjang, bunga dihitung dari sisa pokok setiap bulan. Karena pokok menurun perlahan di awal, bunga terakumulasi dalam waktu lama. Itulah sebabnya tenor 20–30 tahun bisa menghasilkan total bunga yang besar.
Bacaan yang melengkapi
Hasil perhitungan bersifat estimasi edukatif. Untuk keputusan resmi, gunakan perhitungan lembaga terkait. Baca disclaimer dan syarat penggunaan.